法拍屋

跟往常一樣，一個月零用錢少於１０００元的阿胖，在檳榔攤櫃台看著路邊往來的行人，手裡忙著包檳榔的工作，切檳榔、包石灰，精巧的手從未間斷，這就是阿胖一天天平淡日子的寫照。想著銀行的存款簿，昨天老婆又存進８萬元，快有９００萬了吧！再省一點，等千萬目標達成，買一間屬於自己的店面，不用擔心房東又要漲房租；想著想著，幸福平凡的日子，讓阿胖任勞任怨守著攤子，守著一家人。

結婚快１０年，有兩個可愛的女兒，老婆阿玉在台塑上班，日班、小夜班、大夜三班輪班，經常日夜顛倒，但４、５萬塊的收入對學歷不高的她，算是理想的工作；為了體貼老公的辛苦，阿玉一下班，一定先趕回攤子接替老公，讓老公回去休息幾個小時，再換老婆回家顧孩子；從檳榔攤回到家，大約半小時路程，從早上九點開攤到深夜２點左右收攤，夫妻倆没日没夜的打拚，「存千萬，買店面」的美夢，一直支撐著他們。

■房東的房子被拍賣，阿胖恍如睛天霹靂

這一天的旱上１１點鐘，突然門前來了一部車，車門漆著「高雄地方法院」，下車的人手裡拿著一畳公文，伴隨三、四人一齊走進店面，先到一樓超商店面，約莫十分鐘，再到二樓美髪店，最後來到阿胖的攤位。哇噻！原來房東的房子被拍賣了，書記官問完阿胖的租約情形，讓阿胖在公文上簽了名，隨即打道回府。

從查封開始，整整一個多月，阿胖與阿玉幾乎靜不下心；房東雖然苛刻，但１０年來騎樓攤位提供阿胖一個穏定的收入，少則７、８萬，生意忙的時候，１０幾萬跑不掉；萬一被人買走，新屋主不再租給他，怎麼辦？不要說「買店面」目標泡湯，說不一定老婆的收入都不敷家裡開銷，法院的封條，刹時成為阿胖夫妻揮之不去的夢魘。

■大房客、二房客及小房客競做房東，誰能逐鹿？

前幾年有人跟房東出過價，房東堅持非５０００萬不賣；這一次法院拍賣的底價是４０００萬，如果價錢不是這麼高，如果不是一次現金繳清的的法院拍賣，也許阿玉夫妻還有一點機會，但太多的如果代表著不可能；更何況一樓超商１１萬房租，或是２萬８房租的２樓美髪店，再怎麼輪，也輪不到阿胖月租１萬４的騎樓小攤位來買；同為十幾年的房客，阿胖知道他們也會想買，只是不知道會出多少錢而已。

有一天的下午，阿玉下班回來換老公休息，不經意看到地上一張小廣告單，「熱河二街三角窗店面，底價２０４８萬，自備兩成，輕鬆買法拍屋」；短短的幾個字讓她趕快叫回剛走開攤位的阿胖，「這應該是咱家店面拍賣，明明價錢是４０００萬，怎麼變成２０４８萬，而且法官說七天內要全部繳清，為什麼兩成自備款就可以買呢？」阿胖有上網的習慣，馬上趕回家打開電腦，從網站的拍賣房屋的相片，阿胖確定就是他承租的店面；也從網站的內容，得知該網站是經營法拍屋代標業務，只要自備兩成保證金，該公司會找銀行代墊投標尾款。

■租屋不如買屋，買屋不如標法拍屋

疲憊的阿胖也顧不得休息，十萬火急跑回攤位與阿玉商量，夫妻倆相同的疑問，為什麼是２０４８萬這個數字？百思不得其解，還是阿玉提議，直接跟代標公司打了電話約見面；為了低調進行，阿胖夫妻特別約在住家鳳山附近的麥當勞碰面。

見面時，代標公司分析拍賣程序，原來２０４８萬是第四次拍賣的底價，稱為「特別拍賣」，也是最後一次拍賣；阿胖與阿玉心裡很清楚２０４８萬根本買不到，為了要求代標公司不再發廣告單，他倆暫時以２０４８萬委託對方，準備等進一步了解該公司再做打算；所以雙方簽了委託契約，如果能以２０４８萬得標，阿胖願付５％服務費請代標公司全程處理。

■１８萬租金收益，阿胖決心提前圓夢

回到家裡，阿胖與阿玉遲遲無法入睡，擔心買不到；又想到真的從房客變房東，算一算一樓房租１１萬，二樓２萬８，三、四樓各１萬少不了，５樓留著自已住，加上自己攤位租金１萬４，整棟房租利益高達１８萬多；付銀行利息本金綽綽有餘，等２０年還清貸款，三角窗的房子增值性又高，以後靠這一間店面養老没問題了。

阿胖終於做了決定，說：「阿玉，無論如何，房子一定要買到，是不可能掉到第四次拍賣；我看第二拍３２００萬也能買，仲介不是給我們一張銀行利息表，３２００萬分２０年，每月本金利息還不到１８萬哦，何況我們還有自備款９００萬呢！」

阿玉也蠻心動的，說：「老公，如果不是拍賣，房子没有５０００萬是買不到，這麼大的金額，我們還是小心盤算；還有這間仲介會「兩光」嗎？不要到時讓我們白忙一場！」

阿胖說：「我看明天找隔壁攤位賣章魚燒的阿伯幫忙，以前他搞建築，找他一齊去仲介公司看看，不行我們換別家委託。」

■委託代標，先探專業高低

隔天早上，阿玉顧攤子，阿胖帶著章魚燒阿伯一齊到１０４法拍屋，在業務張小姐的引見，見到公司負責人；從該公司擺設，又看到７５年就成立的公司執照，以及牆壁掛滿該公司大型講習的照片，此時阿胖心理踏實了不少；章魚燒阿伯按原定計劃不斷向對方發問，對方有條不紊的專業解說，還特別舉出許多實例，一一化解阿伯的疑問；最後阿伯再也找不出問題考對方了，轉頭對著阿胖，在桌底下做了個手勢，翹起右手大姆指，暗示阿胖：「讚！没問題」

阿胖看到阿伯肯定的手勢，再也按奈不住，開門見山說：「林總，我非要買到不可，上一次委託的特別拍賣價錢２０４８萬，依我們那裡的行情，那是買不到的；我們重新來研究，我存款有９００萬，第二拍３２００萬我們夫妻也可以接受，您提個方案，讓我們能更便宜買到，但產權要清楚，一樓１１萬租金及２樓２萬８租金不能讓我少收，否則我没辦法付銀行貸款，３樓以上也要儘快交屋給我。」

聽了阿胖一番誠懇的告白，林總打從心理非常欽佩這對夫妻，尤其老婆上完大夜班馬上接替老公，夫妻倆輪流休息、顧攤位，同心打拚，１０年左右時間存款近千萬，如果能協助他們圓夢，助人的成就感會比服務費的收入還更有意義。

■不點交，公告租金又與實際差１０倍，誰敢投標？

但案件的複雜度，林總比任何人都清楚，公告筆録２樓租金跟阿胖講的一樣，重點是一樓租金公告是１萬１，與阿胖說的１１萬差了十倍；是一樓房客與房東講好，還是房東勾結法院，種種的可能，林總專業的第六感提醒他，「寧可多算，不能少算，寧可不接這筆生意，也不能害人家標到不好處理」；假如一樓房客也勢在必得，１萬１的租金公告太有利於他；由於不點交，銀行絶不會提供代墊款，需找配合的私人金主墊款，依目前行情，１００萬借款每月利息１萬５是最保守的；緃使讓阿胖得標，如不能短期與一樓房客重打租約，銀行貸款不下來，墊款的高利率保證讓阿胖受不了；如與一樓鬧僵，雙方進入訴訟，冗長的官司加上利息壓力，最後的輸家肯定是阿胖；想到這裡，林總的白頭髪好像又長出了好幾根。

最簡單的方式，就是請銀行排除租賃權，但排除了租約，變成「點交」，以阿胖的條件，得標的機會不是零就是很低，也是白做工。

■委託１０４法拍屋，７％服務費換風險保證

整整兩個小時的腦力激盪，林總終於提出兩個差異很大的方案：

方案一：運作債權銀行維持不點交

１．以第３拍底價２５６０萬加１０萬進場投標

２．阿胖以第四拍底價２０４８萬的７％支付服務費

３．阿胖自備９００萬，餘款項１６７０萬第一個月代墊利息２５萬（年息１８％）由阿胖支付，　　　　　

　　第二個月起比照銀行貸款利息（年息３％），阿胖只付４１６００，差額由１０４法拍屋負

　　擔。

４．得標四個月後，如未收到１，２樓房租，第五個月起由１０４法拍屋照原租金給付阿胖。

５．投標時，投標保證金５１２萬，１０４法拍屋準備２００萬，得標繳尾款，１０４法拍屋再出

　　資３００萬，等房子結案清楚，阿胖從銀行貸款中無息退還１０４法拍屋履約金５００萬。

方案二：法院排除租賃權，公告點交

１．以第２拍底價３２００萬進場投標，加價多少，看現場投標室熱絡程度再定。

２．阿胖付３２００萬的２％為１０４法拍屋的服務費

３．阿胖自備９００萬，餘款項由１０４法拍屋找銀行代墊，萬一銀行變卦，１０４法拍屋負責找

　　金主墊款，阿胖只支付銀行信用放款利率７％，差額由１０４法拍屋負擔。

■老天不負阿胖，得標圓夢享天倫

為了高額服務費，也為了圓一對勤儉夫妻的美夢，更為了公司免於套牢的風險，林總一個月期間推掉了所有工作，心無旁騖的專注這個案件的進行；皇天不負苦心人，第三拍２５６０萬在不點交的情況，終於讓阿胖在無人競標下，以２５７０萬得標；也完全按照林總的腳本，在取得法院產權證書的第三天，阿胖與一樓、二樓重新訂立租賃契約，讓阿胖提前三個月收到租金；唯一的「突槌」，房貸撥款比原定一個月延遲半個月，阿胖也很够意思，半個月利息的差額也没讓１０４法拍屋負擔，算是對林總提前讓他收房租的回饋！

從騎樓攤位的小房客，到整棟三角窗大店面的擁有者，其實最讓阿胖滿足的是，晚上阿玉做好晚餐，經常從五樓帶著兩個寶貝女兒，一家四口在騎樓用餐兼顧攤位，這是阿胖一家子十數年遲來的天倫之樂。