法拍屋

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房屋品質比地段更重要（住家）：30％選地段，70％看品質                       98.09.07

對房地產投資客而言，選擇房屋不外三要素：「地段！地段！地段」然而，對於純粹購屋自助的消費者來說，這樣的思維未必適用，地段固然重要，但房屋品質絕對更重要。畢竟一個人一聲可能只有一次購屋機會（除非將來換屋），購屋金額動輒數百萬元，而且一住至少是一、二十年，如果房屋品質不佳，不僅破財受氣，還可能危及自己及家人的安全。所以購屋三大關鍵順序應該是：「價格、品質、地段」。

根據內政部地政司統計，房地產交易時大糾紛，光是房屋品質引起的問題就有四項，其中「房屋漏水」問題，更是連年高居榜首，因坪數不足或設備數目不對等引起的糾紛還算少數，也比較容易解決。由此可見，房屋品質的重要性不容忽視。

然而為什麼這麼重要的問題，卻是一直陳出不窮呢？

其實建商要負絕大部分的責任，但是，消費者也同樣要負責任（請不要罵我）。

答案很簡單，大多數消費者不懂得如何分辨施工品質的好壞，更重要的消費者並不願意因為施工品質的優良付出相同的代價（價格），所以導致很多建商會覺得，我這麼努力在消費者不一定看得見的地方努力，花費更多的成本；但是，卻不能得到相同的回報，有時候還要賠錢（這是真實的，我敢在神明面前發誓），那麼我為什麼要花這些錢，又無法回收成本（這是有良心建商的痛苦）。

本次發文將每天一篇讓大家分享房屋品質的經驗

1. 防水篇
2. 抗震篇
3. 防火篇
4. 供電篇
5. 給水篇
6. 排水篇
7. 隔熱篇
8. 隔音篇
9. 空氣篇

10.  外觀篇

交屋後常見缺失項目統計

門窗五金11％

衛浴廚具11％

天花板油漆5％

冒水排水4％

水電空調23％

滲水漏水18％

地坪牆面16％

其他修繕12％

防水篇

水患的三大來源

【淹水注意重點】：防洪規劃、排水堵塞、溢水孔排水

       關鍵位置：一樓防洪，地下停車場，屋頂、露臺、陽台、室內浴廁、廚房

【積水注意重點】：洩水坡度、地坪平整度

       關鍵位置：屋頂、露臺、一樓庭園、地下停車場、陽台、室內浴廁、廚房

【漏水注意重點】：防水施工、給排水試水考驗

       關鍵位置：外牆、窗戶、屋頂、露臺、地下停車場、陽台、室內浴廁、廚房

房屋漏水的問題，一般分為「外漏」與「內滲」兩個層次，所謂「外漏」，指的是「看得到水漏出來」，多因房屋窗框接縫處理不良，屋頂、牆壁防漏處理不完整，給水管或排水管銜接處接合瑕疵或老化龜裂所致。至於「內滲」，則是「看不到明顯的漏水，但牆壁的表面會潮溼、脫漆和發霉」。

其實，漏水問題只是冰山一角，另外還有「淹水」集「積水」問題，並稱房屋的三大水患。如果能在購屋時特別留意，「淹、積、漏」的夢魘就可迎刃而解，還自己一個乾淨清爽的居住空間。

霉味是漏水的徵兆

新房子住了好一陣子後，如果家裡總是散發一股霉味，牆壁上的壁紙開始脫落、油漆斑剝，梁柱及牆角也有發霉現象，家中小孩、老人呼吸器官開始容易過敏，當這些現象出現時，就表示房子某一處正在漏水。

房子容易漏水，主要因為施工品質有問題，要預防類似的困擾，正本清源之道，就是在購屋前，嚴格掌握建商的施工品質。

「防漏」第一步，要先知道常見漏水問題有哪些。（屋頂、露臺、外牆、浴室、廁所、廚房）位置不同漏水情況也不相同。

對頂樓住戶來講，因屋頂及露臺大多採平台式的設計，因此必須特別注意雨水的排水問題。屋頂及露臺的漏水問題，最常出現在落水頭、樓板與女兒牆接縫處、出水口周圍及水電管貫穿樓板處等。

外牆是建築的立面，一般會在此處開窗、開孔，有些還會設置花台以達到美化的效果，有些建築也會在外牆設置排氣孔，因此，外牆的漏水問題，常出現在窗框周圍、牆壁、花台及排氣孔等地方。

至於浴室、廁所、廚房因為是水管分布最密集的地方，因此漏水問題出現頻率特別高，尤其是天花板內、有埋設水管的牆壁、水電管穿牆而過的周邊、管道間、淋浴間或浴缸四周牆面、浴室門檻等位置。

家中最常見的室內淹水有下列四種原因：

1. 屋頂、露臺及陽台的地板排水孔，因設計數量不足或管口堵塞，造成排洩不及。
2. 室內給水管、排水管或消防管等的接管處脫落。
3. 室外陽台、室內浴廁、廚房地板排水管，因存水彎被雜物、水泥等堵塞，造成排水反冒，導致室內淹水。
4. 樓上層淹水，水經管道間淹入樓下層。

家裡出現積水，雖然是個小問題，但也讓人氣惱。主要是因為房屋的洩水設計或施工品質不佳，導致排水不順暢或地面凹陷，最常出現的原因包括（1）沒有設計洩水坡度或坡度不足，造成排水緩慢（2）地坪不平順，造成凹處積水。

購屋前看結構（結構會影響防水的好壞）

消費者可以這樣問建設公司

（1）    樓板鋼筋是單層、還是雙層設計？鋼筋間距幾公分（請提供照片）

（2）    樓板混凝土多厚？混凝土強度是多少PSI？（目前價格比較高品質比較穩定的是台泥、國產，很多建商為了節省成本大多使用二、三級廠的水泥；為什麼早期的房子根本沒有做防水措施，卻又不會漏水，水泥的好壞影響很大）

（3）    樓板、牆壁開孔處有無鋼筋補強？

（4）    外牆結構體內有無埋管？

外行人要怎麼看結構的防水能耐？建議從樓板的鋼筋用量、混凝土材質、厚度、開孔處及牆壁窗框的補強，以及外牆結構體內有無埋設水電管等四個條件，逐一進行檢視。

結構防水比較

購屋前看建材

建材的好壞，是房屋防水的第一道防線，建材用對了，建材品質就有保障，並把房屋發生「淹、積、漏」三大水患的機會，降到最低。

建材防水比較

購屋前看施工

有優質的結構設計，加上品質良好的建材，也要配合夠水準的施工品質。

施工防水比較

你可以這樣監工

（1）    記得詢問建設公司，是否進行試水測試（如果已經完工，要求提供照片），並要求參觀試水工程。

（2）    觀察防水工程品質的重點在於，觀察落水頭與防水層是否結合成一體。

（3）    屋頂、露臺落水頭擔負屋頂排水的重責大任，裝置施工要特別注意，必須在樓板灌漿時先預埋集水盤體，然後將防水層滾入集水盤內，最後裝置高腳型落水頭，防止雜物堵塞，才能確保不漏水、不淹水。

關鍵一：機電系統穿透樓板結構的地方，應該進行防水填塞補強。

關建二：防水層施作前，建商應先封閉所有的孔洞，然後在「結構體」上放水（至少離地面4   到5公分），並進行至少連續48小時的漏水測試，如果發現有滲水的地方，應該立刻進行補漏，直到確認無漏水後，才進行防水層施作（這一點有太多建商都省略了）。

關鍵三：防水工程要做好，一定要選耐氣候變化及穩定性高的材料，並選擇連續晴天的日子，排除其他工程干擾，然後進行防水工程（這是關鍵期，不能趕工）。

關鍵四：防水層施作後才進行為期四天共96小時的防水層試水，才能確保最佳的防水效果，最後將表面保護壓曾完成後，其他工程才能恢復進行。

確保外牆不漏水

（1）    窗框防水（以下部份報告屬理論範圍，高雄大多建商都沒有）

窗框或百葉窗擋水設計不良，常會導致雨水噴濺室內，要做好窗框防水，必須在結構設 計、結構灌漿、鋼筋綁紮、鋼筋補強、組立門窗、窗框填塞、窗邊防水、粉刷貼磚、雨披板、收邊填縫材、門窗材料氣密等一系列工程環節中堅持品質。一般來說，較嚴謹的窗框防水工程應有七道步驟。

一、結構斜面洩水

二、外框採電焊固定於結構體，強度高

三、外框與外牆結構採1：2防水砂漿緊密填塞

四、防水塗佈處理

五、外牆粉刷

六、表面貼磚及抹縫處理

七、窗邊四周填縫防水及雨披板施作

另外盡量選擇在大雨之後立刻去看自己有可能購買的房子，如果銷售人員推三阻四找一大堆理由不讓你看屋，那代表可能有漏水現象，但是，我要在這裡強調，雖然不應該漏水，但是，如果因為真的風雨太大所造成些微漏水，其實還真的很難避免，因為有些房子的受風面超強。

（2）    外牆品質

建築物結構本身的設計厚度、強度、型式及結構體施工品質，是影響外牆漏水的關鍵。例如，鋼筋綁紮間距、號數不正確；混凝土灌漿時未確實振動搗實，造成蜂窩空心；鋼筋未設保護層生鏽外露等等…

建議購屋前，詢問建商關於外牆結構的設計方式，當層外牆結構拆除模板後，在表面開始粉刷前，至現場了解，交屋時，檢察窗框結構是否有超過1mm以上的異常川透裂縫（一般髮絲狀裂縫為表面粉刷收縮產生，並不影響結構強度及防水）。

同時，看看牆面磁磚的整齊度，是否會有高低差，貼磚貼的漂亮，通常代表監工人員比較盡責；每天工地收工後的環境整潔也代表監工人員的工作態度。

（3）外牆排氣罩設計

廚房抽油煙機及廁所排氣口設計不良，很容易引入室外雨水。室外護蓋排氣管要朝下以傾斜排水，穿牆管也是，並確實用發泡材料填滿縫隙。

（4）確保浴室、廚房不漏水

門檻處斷水、四周止水、地坪試水、給水管試壓防漏、排水管接頭防水、可以要求建商提供照片（如果連照片都沒有，還真讓人擔心），林浴間牆底四周須做止水墩，防水施作高度在150公分以上，其餘防水施作高度至少90公分，且防水工程完成後須試水24小時。同時，請建商提供浴廁防水工程照片（註明日期），交屋時將排水孔以膠布封閉後淹水24小時測驗。另外，可以機車一點的問問建商，給水系統有沒有試壓？試壓標準是多少？

一般給水系統管路試壓標準：管路設計壓力（㎏／c㎡）×1.5倍，連續2小時以上，不得有洩漏情形，若未達5㎏／c㎡，以5㎏／c㎡為準。排水管則以滿水試壓不滲漏為準。

建議將廚房與浴室的落水頭位置選在以下三個地方，人不常站的地方、最不影響動線與觀瞻的地方、最常有水潑到的地方，這樣排水才能順暢。

交屋時，可利用廁所馬桶沖水三次，每次間隔1分鐘試漏，目視位置為馬桶與地坪的接觸面。至於廚房水槽，可在水槽內裝滿後放水進行通水試漏，目視位置為水槽與螺紋膠管接頭，螺紋膠管與地板浴留排水管接頭。

浴室天花板內的管路，一定要是明管，避免日後維修與鄰房造成不必要的困擾。

1. 做好防水測試，預防屋頂與露臺漏水

【一般做法】

一般建商在屋頂樓板混凝土施工完成後便進行防水工程，卻沒有確實進行結構體防水測試，以致於無法及早發現漏洞，因此產生漏水不覺得困擾。

【優良做法】

除了注重施工前的防水規劃，及要求施工細節，更要求確實做好防水檢測1、屋頂板結構體完成後，進行48小時試水。2、防水層施作完成後，在進行96小時試水。

1. 高角落水頭可保排水順暢

【一般做法】

大多是平口式落水頭，容易被雜物堵塞，導致積水滲水現象

【優良做法】

屋頂與露臺一律安裝三合一高腳落水頭，雖然是小東西，卻有大學問，底座在灌漿的時候就先預埋，堅固耐用；寬口徑壓盤排水槽，短時間可大量排水；高腳可避免堵塞。

明日待續…