法拍屋

《富爸爸賺房地產》

租金才是房子真價值

整理：胡健蘭

    金融海嘯過後，美國房地產大亨川普為了投資案聲請破產傷透腦筋，他的好友羅勃特‧清崎（Robert T﹒Kiyosaki）卻好整以暇地逢低大買房地產，繼續「養房」。

    一樣投資房地產，境遇為何大不同？在金融海嘯吞蝕全球投資市場之際，清崎近期在台出版《富爸爸財務IQ：越精明越有錢》一書，他在書中公開了自己的獨門養房術，《Smart智庫》月刊獨家取得相關精選內容摘要，與讀者分享：

擴大每分錢的價值

用別人的錢來養房

    2007年8月9日，美股暴跌將近400點。隔天，市場依舊瀰漫著緊張氣氛。當天早上我（清崎）打開電視，晨間新聞正在訪問3位理財顧問，有一位顧問開始責怪房地產市場讓股市暴跌，當這名理財顧問在電視上結束他對房地產投資的抨擊時，我太太（金）走進房間跟我說：「既得喔，我們今天有300個單位的公寓住宅要成交。」

    我點點頭說：「我會過去的。」

    我穿好衣服時心想：「真好笑，那位財務顧問說投資房地產很冒險，現在房地產市場崩盤，金跟我正要在奧克拉荷馬州土桑市買下1700萬美元的公寓住宅...，而且我們正為這件事情興奮不已。這市怎麼搞的，我們住在同一個星球嗎？」

    這就是為什麼「懂得用錢賺錢」如此重要。槓桿（leverage）讓你運用別人的錢，讓自己的錢幫助你更努力工作。

    以我投資300單位公寓住宅為例，這項價值1700萬美元的投資，由銀行出資80％，我藉由運用銀行的資金，發揮1：4的槓桿作用。我為這項交易投資1美元，銀行就借我4美元。

既然這樣，為什麼理財顧問在電視節目中表示，房地產是如此冒險的投資呢？答案就在「掌控」。

    如果投資人在掌控投資上缺乏財務智能，那麼運用槓桿就相當冒險，由於大多數立財顧問把人們的錢投入他們無法掌控的投資，所以他們不該運用槓桿。

破除對淨值的誤解

房價上漲不代表淨值也上漲

    財富效應是根源於對「淨值」的誤解。淨值是你的財產扣除你的負債後所得到的數字。當房價上漲時，大多數人以為自己得到的淨值也會跟著上漲。

房屋價值只是一項估計值。在把房子賣掉以前，你無法得知房子的真正價格，換句話說，許多人過度膨脹自家住宅的估計值。

    我投資的公寓價值1700萬美元，不是以通貨膨脹或是房價為依據，我不期待因為某些神奇未見的市場情勢而讓房價上揚，也不會因為淨值增加而心情大好，或是因為擔憂房市崩跌而心情大壞，這就是為什麼市場起落跟我沒有太大關係的原因。

    我的公寓住宅價值是以房客支付的租金為依據。換句話說，我的房客認為這項財產值多少錢，就是這項財產的真正價值，如果租屋者認為這間公寓每月租金500美元很合理，這就是這個財產的價值。

無關房市好或不好

端看地段是否有租屋需求

    租屋的價值取決於工作、新資、人口統計資料、當地產業、及平價住宅的供需狀況。房價暴跌時，租屋需求通常會增加，換句話說，需求和租金會一起上揚，如果租金上漲，即使在住宅房地產價值下跌，但租貸房產的價值卻可能上升。

    我購買300單位公寓住宅時，基於3項特定原因，我並不擔心房市不振。

其中一項原因是，土桑市是以石油起家的新興都市，在這裡高薪工作者比比皆是，石油產業需要工作者，而短期工作者需要租屋。

    第2個原因是，當地大學就在我購買的公寓附近，這所大學的學生人數目前呈倍數成長，學校宿舍間數卻沒有增加，租屋需求大增。

    第3個原因是，現有貸款的固定利率很低，低利息支出，較低的費用和逐漸增加的收入，就能增加財產價值，且不會受到市場波動影響。

    以投資土桑市的300個單位公寓住宅為例。我在取得這項財產後的首要步驟是：增加租金。換句話說，我已經從第1天起就開始賺錢，即使如此，目標計畫或經營計畫是藉由下列做法，在未來3年內，讓每單位月租提高100美元：

●    提高目前租金，因為目前的租金低於行情。

●    在所有單位裡安裝洗衣機和乾衣機，藉此加收租金。

●    對房屋進行建議或修繕，如造景和重新粉刷。

    這些做法都可以運用銀行的錢，而不是用我的錢來完成。當我們向銀行提出我們的經營計畫時，這些修繕就是計畫的一部分，也被計算到總貸款金額中。

妥善管理利於穩住房價

房客更願意承租你的房子

    下一個控制目標是降低費用，這項目標可藉由不同方式達成。其中一個特別例子就是，藉由降低行政成本來降低勞工成本，因為我們擁有其他財產，許多成本可以透過總公司一併處裡，包括：會計、簿記、律師和行政人員等成本；此外，還可以藉由保持低流動率、減少必須把公寓重新承租出去的時間，來降低費用並增加收入。

顯然，許多能力不足的投資人無法降低費用，反而還增加費用，讓房地產投資變成一項差勁的投資，至少對他們而言是這樣。通常，他們因為想省錢，導致無法管理房客的素質及本身所擁有房地產的吸引力。在這種情況中，房地產價值下跌是因為管理不當，我們喜歡買下這類房地產，我們可以透過妥善的物業管理，將這些投資變得有利可圖，換句話說，效率不彰的投資人反而讓我們賺大錢。