法拍屋

投資房地產為何賺不到錢?

http://dodo19593.pixnet.net/blog

在說明為什麼賠錢之前，先來看看何謂景氣循環的型態。

      顧客與商品間購買行為的改變，構成了整個房屋市場的景氣循環，對新屋預售屋市場而言，隨著買氣的旺盛與否，它也有著『復甦－繁榮－衰退－蕭條』的景氣變動。一般而言，它的變動是由『自用型』顧客開始，他們是有真正需要的一群，而且特別偏愛新屋，當發現存款已經足夠購屋時，他們會迅速行動，而此時通常是『蕭條期』，因此新屋預售屋的價格也不甚昂貴。再一增一減的情況下，交易即開始熱絡。

      由於『自用型』顧客的進入，新屋預售屋市場逐漸步入『復甦期』，此時，敏感的『投資型』顧客會迅速發現機會已經出現，於是也隨之快速『進場』，由於他們大量湧入，導致新屋預售屋的價格大幅揚升，新屋預售屋市場也進入『繁榮期』。

      是在經過週全但不深入的考慮後，他們也隨後跟進，盲目地以為『只要買了絕對不會賠，最差也可以出租或是自己住！』，這種心態燃起大多數購屋者的購買慾望，而展開瘋狂的搶購。

      這種搶購的熱潮，又造成更多的自用型顧客開始提前購屋，投資型顧客更加猛烈地投資，於是新屋預售屋市場愈見繁榮，房價更以不合理的漲幅，不斷『創造行情』，其原料－土地價格亦隨之暴漲。

      終於，『自用型』顧客終於耐不住了，高額的房價超出他們的能力，他們只好望屋興嘆，默默地退出新屋預售屋市場。此時，只有遲鈍的『投資型』顧客仍然興高采烈的『接手』，但由於需求量的減少，導致新個案的價格塑造日益困難，但卻因為土地價格取得成本仍不斷高漲，新屋預售屋市場開始出現了『衰退期』的一些特徵，這些現象會使遲鈍的『投資型』顧客也察覺了這種趨勢，於是也企圖見好就收，準備拋售手中的存貨，但不幸地，他們卻發現沒有『接手』的人，這在投資上的意義就是被『套牢』了。

      更不幸的是，『期貨』－預售屋開始交貨了，『投資型』顧客所拿到的『新屋』，每年開始以3％～5％的折舊率下跌，同時也必須開始擔負各種稅賦，即使將它出租，通常也無法租到好價錢。

      在這個景氣循環的過程中，在繁榮期最後進場的『投資型』顧客，以在投資房屋市場所冒的風險顯然最大，但以另外一個角度而言，他們似乎也應該是最必須了解市場的人，因此，多充實有關房屋市場的知識，對他們而言掌握房屋市場的動向，應該是投資致勝最重要的工作！

      對房屋市場而言，新屋預售屋市場行情停滯，許多新屋預售屋『不得不』降低其『價格』，而另一方面『自用型』顧客，也利用這段時間『存錢』，累積購買力，當這個『價格』和『購買力』接近時，又進入另一個景氣循環中。常有人說房地產市場有六到七年會繁榮一次的現象，可能意味著對這段『盤整』時間的判斷。

而投資房地產為何賺不到錢？

這個問題的答案就牽涉到了投資房地產的最重要的兩個決勝理論。

• 一、 時機點
• 二、 格局

      針對第一向時機點，剛才的上述就是在說明房地產的循環與進場時機的重要性。接下來要說明的就是『格局』。

      房地產的投資，最終將由格局大的人獲勝！什麼是格局最大的人呢？指的就是在購買房地產時，投資人計劃在多久的時間內將其出售，這個預期的時間就是『格局』。一般而言，有的散戶投資人，只將『格局』訂在六個月（即在六個月內就計畫出售獲利）；有的建設公司將『格局』訂在5至10年（如高鐵）；有的外商投資公司將『格局』訂在20年；有的壽險公司將『格局』訂在30年...

      當格局愈大，其勝負自然即已出現，最有名的例子，如1989年國泰人壽以「天價」在南京東路標到華航旁邊的旅館用地土地；又如南山人壽在2002年以「天價」標到信義計畫區莊敬路的一塊商業區土地；再如新光人壽在2006年以「天價」標到轟動全台的信義路聯勤總部俱樂部土地，為什麼人壽公司在標地上有其優勢？就是因為『格局』較大－不論其所規劃的資金準備、投資年限，皆已超過30年為導向，亦即他們再投資前的考慮是在未來30年內，是否有一天該地價格可以有增加50％的機會，如果有，就是一個穩勝且無風險的投資！

      相對的，許多私人財主及建設公司，他們以快速周轉為考慮，將格局放在1至3年，因此其資金準備、融資配合、市場銷售，皆已3年內為考慮，當3年內如果沒有達到預期的市場情況，他們就必須被迫退出，此時，所有資產將再一夕之間變成負債，『錢能載舟，亦能覆舟』，過去許多有名的建設公司，就因『格局』太小，不論其知名度再高，房屋蓋得再好，而都不得不消逝在時代的洪流之中。因為房地產投資的競爭是一種『格局』的競爭，『格局』大者，勝『格局』小者。

      孫子兵法有云：「勝兵，先勝而後求戰；敗兵，先戰而後求勝！」在房地產投資的世界裡，真正決定勝敗的還是『格局』也就是『資金』多寡。

      所謂「大軍未動，糧草先行」，同樣地，房地產投資亦是如此，必須「大軍未動，資金先到」，每一個投資人都有其個別的資金條件，但是在房地產投資的競爭上，端看每個人資金條件的強弱來決定勝負。

結論

小型投資人在資金較弱的情況下，優先考慮的是時機點，大型投資人優先考量的是自身格局的大小，再來決定標的物與時機。