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2005年不動產證劵REITs大約發行了300億元，其中辦公室占了主要部份，而『台北101』與『統一國際』大樓已完工，再加上台新、誠泰、AIG、元大京華等企業的總部大樓將在未來兩年裡進入市場，許多投資者紛紛開始心動，辦公大樓是否會是一個好的投資標的呢？

從資料觀察，台北市的辦公大樓自2000年後，空置率就一路攀升，至2004年時空置率即已超過20％，辦公大樓的租金水準自2000年後，亦一路趨跌，據世邦魏理仕估計，台北是每年新增需求大約3萬坪，但2005年的新增供給超過10萬坪，到底要如何觀察辦公大樓的投資機會呢？

在做出判斷前，首先必須先了解辦公大樓的特性，『辦公大樓』和『住宅』基本上存在著幾點差異：

■       辦公大樓的需求彈性較大

       我國除了一些較重視『形象』及『門面』的企業，必須選擇較高級的辦公地點外，有更多公司將他們的辦公地點設在住宅大樓，這種現象反映在投資上的意義是：如果租金過高，許多企業老闆會很自然地將辦公室搬進住宅大樓中，這對租金提高的障礙很大，同時，必然影響到投資報酬。

       台北市辦公大樓的租金，在今年以前，曾持續有四、五年的時間，不但沒有明顯地增加，反而逐年下跌，高雄更加下滑，甚至乏人問津，似乎就是這種現象的一種反應。

■       辦公大樓的生命週期逐漸縮短

       隨著建築技術及設計觀念的不斷進步，許多造型更優美，功能更完善的辦公大樓不斷地進入市場，但他們的租金卻不容易和既存的辦公大樓有太大的差異。因此，對承租的企業而言，在租金差異不大的情況下，自然會選擇較新較好的辦公大樓，這種不斷縮短的產品生命週期，在投資上的意義，即代表較高的風險。

       台被市曾有一座外觀及內部格調都十分具有水準的辦公大樓，卻因為在其對街又新建了一棟更新、更具地標（Land Mark）性質的辦公大樓，結果使得將近三分之一的原租戶跳槽到對街，就是一個很好的例子。

       因此，可以說辦公大樓的生命必須依賴於具有競爭性大樓的興建速度，如果新的、高級的辦公大樓興建速度越快，則舊的辦公大樓生命越短，其投資價值越小。

■       辦公大樓的區位要求水準高

       由於辦公大樓的使用者，最主要追求的效用有二：一是作業的方便～和其他服務性設施及其顧客保持『近便性』；二是形象的建立～使顧客容易對其產生認知和信心。因此，不但其大樓的區位必須在能凸顯其設計的地點，同時又不能遠離現有服務性設施聚集的地點。但能兼具這兩種條件的地點在台北市內已逐漸減少。

雖然，有些國外不動產分析家曾提出他們的看法，認為隨著資訊水準的進步，透過資訊傳達系統的完善，辦公大樓將不必建築在都市之中，但至少在五年內，國內尚無法達到這種境界，因此，稀少的合適地點必然會有較大的增值潛力，但矛盾的是，具有這些優勢的地點，往往卻被優先考慮興建為其他的商業設施（如百貨公司、商業中心、購物中心、國際觀光旅館等）。這種似乎符合美國區位學家阿隆索「競租理論」的競爭結果，使得許多辦公大樓在區位選擇上產生被排擠的情況，間接影響到期收益計算的準確性。

       近年來，台北市內湖區供給了大量的工業廠房型的辦公大樓。雖然每坪租金不到市中心一半，但由於區位的不正確，其出租情況亦不易突破，即是一例。

■       辦公大樓產權與營運上的矛盾性

       辦公大樓的安全性、效率性和整體形象是其管理與維護工作的重要目標，但是國內許多辦公大樓受限於投資興建者的財務考慮，多以分戶賣斷的方式出售。這雖然解決了其財務周轉上的問題，卻使得大樓的所有權四分五裂，妨礙了整個大樓管理和維護的工作，並直接影響到大樓的服務品質與價值，因此縱有再好的計畫與理想，由於產權的分散，益增加了投資的風險。

       許多號稱智慧型辦公大樓的產品推出市場，卻採用賣斷的方式銷售，其日後的增值潛力必受影響。現行所發行的REITs其所購買的辦公大樓中，多是屬於所有權單純與集中的形態即是最好的例子．

瞭解了辦公大樓產品的特性後，就要判斷到底市場的需求存不存在？市場的機會點在什麼地方？首先，就整個市場觀點，隨著政府國際化與自由化的腳步，大型現代化辦公大樓的需求必然會逐漸增強，尤其在世界性的金融保險公司、信託公司、證劵公司、專業服務性公司的不斷湧入之後，對高品質辦公大樓的需求必然會持續增加，這是不容置疑的。

       日本總合經營研究所所長內河健，就曾根據日本的經驗，指出在國際性企業大量進出台灣後，位來不動產市場的兩大趨勢：一是大型現代化辦公大樓勢將不足，特別是擁有自動化系統的辦公大樓將嚴重缺乏；二是中小型及老舊的辦公市場將會停滯。

       既然市場存在，市場機會點在哪裡呢？投資者必須先確認使用辦公大樓的主要客層何在？瞭解

主要客層，投資者即可大膽地下注。

       要了解客層，必須由辦公大樓的產品功能著手，辦公大樓可以提供什麼樣的服務呢？

●    需要『辦公地點』型的客戶

       許多貿易公司、傳播公司、法人社團等企業，將他們的辦公大樓設在住宅公寓或大樓中，因為他們只需要一塊「棲身之地」一個辦公地點。因此，只需要一塊辦公地點的企業顯然不市辦公大樓的主要客層。

●    需要『近便』型的客戶

       許多有極高營業額的企業，他們的顧客知道什麼地方可以滿足他們的需要，以及獲得足夠的資訊和情報。因此，對只需要近便功能的企業，似乎也不市辦公大樓的主要客層。

●    需要『門面』型的客戶

       許多企業在成長到一定規模時，『門面』的重要性就開始提昇，如果他們已夠大，門面就成為提升企業形象與公共關係的利器。因此，需要「塑造形象」的企業，顯然是辦公大樓的主要客層。

       因此，如果定位正確，許多類似等級的企業，就會比鄰而居，自然形成一個特殊的群聚效應，台北市內許多外資證劵商大多集中在少數的高級辦公大樓裡，就是這種效應的具體實現。

       一個能夠「塑造形象」的辦公大樓是什麼樣的產品呢？有些投資者採用極好的建材和設計師，

塑造了如藝術品般的辦公大樓，有些投資者掌握著市場趨勢的脈動，規劃出具有全套的辦公自動化系統（OA）辦公大樓；也有些投資者以前瞻性的眼光，開始著手興建具有良好資訊傳遞系統的辦公大樓，也有些投資者興建了最高或最大的辦公大樓，這些努力是否都能真正提供「塑造形象」的功能呢？

       一個聰明的投資者，以下幾點應是必須加以參考的：

●    『軟體』的重要性大於『硬體』

       辦公大樓不宜太迷信於『硬體』的建材設備，而應將注意力多放在『軟體』上，如管理、服務、保全、防災、節能等水準的提升，因為相對於『硬體』而言，『軟體』的差異性較難被追趕，而越難追趕就代表獲利機會較大。

●    B、C級租金下跌，會牽制A級的報酬率

       由於目前台灣辦公大樓的需求並無明顯的增加，因此，B、C級大樓勢必會進入價格戰，而降價的結果，勢必會使得A級辦公大樓的租金受到牽制，此會導致即使大量投資『硬體』卻不能創造較高的租金結果。因此，投資者對於辦公大樓的興建成本應做有效的控制，否則必然不易獲利。（台北101雖然投入全台最高的興建成本，其租金卻不易突破每坪3000元，就是最好的例子）。

●    產權不宜分散，否則不如投資REITs

       辦公大樓的『軟體』價值大於『硬體』價值，而所有權的分散，是『軟體』水準提升的最大殺

手，因此，應盡量可能的讓產權集中，但因產權集中，必然需要投入較大資金，因此，如果資金水位不足，則不宜嘗試投資辦公大樓。

       近年來有許多小型商務中心出現，他們透過高水準的管理與服務，以部份樓層為主體，創造出較小面積產權集中的形態，也創造出極佳的投資報酬率，是投資人可以加以注意的投資標的。

●    要投資具有『相對稀少性』的辦公大樓

       由於總體需求並未顯著增加，故會加快承租客由較差辦公大樓向較好的辦公大樓遷移的速度，因此，應嘎要投資最新與區位最好的標的，才是正確的決策方向，但是要特別注意新增辦公大樓的供給情況與需求量，因為具有競爭性的產品增加速度越快，投資風險就越大。

       展望未來，短期內辦公大樓的租金水準不易大幅提高，但是未來利率向上的攀升卻是必然，因此，目前如要投資辦公大樓，在標的的選擇上，應該賦予更大的注意力，方可成功獲利。